2025년 6월 부동산 규제 대책 총정리

“대출 6억 원까지, 갭투자 차단! 실수요자만 살아남는 구조로 재편된다”

 

 대출 조이기에 나선 정부

정부는 6월 27일, 최근의 수도권 부동산 가격 상승 조짐과 영끌·갭투자 재확산 조짐에 대응하기 위해 대출 규제 강화 정책을 발표했습니다.
이번 대책은 특히 수도권 실수요자와 다주택자, 갭투자 목적의 수요자에게 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

정부는 “이번 정책은 경기 과열을 막고 중장기적으로 금융시장을 안정화하기 위한 예방적 조치”라며 강도 높은 제한을 단행했습니다.

 핵심 요약

  항목              주요 내용

 

주담대 한도	수도권 6억 원 이내로 제한
LTV 조정	생애최초 구입자 80% → 70% 하향
실거주 요건	생애최초 구입 시 6개월 내 전입 필수
다주택자	수도권·규제지역 추가대출 전면 제한
전세대출	보증비율 90% → 80% 축소
정책대출	디딤돌·버팀목 대출 한도 축소
만기 제한	주담대 최장 30년
생활안정자금	목적 주담대 한도 1억 원 제한

 

 1. 수도권 주담대, 최대 6억 원까지만 가능

서울, 경기, 인천을 포함한 수도권과 세종 등 일부 조정대상지역 및 투기과열지구에서 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한됩니다.

• 기존에는 집값의 일정 비율(LTV)에 따라 수억 원 이상의 대출이 가능했으나,
• 앞으로는 집값과 상관없이 대출 가능 금액이 6억 원으로 상한선이 고정됩니다.
• 예외 없음, 금융권 전체 공통 적용

💡 예시

• 강남 15억 아파트 구입 시, 기존에는 7~8억까지 대출 가능 → 이제는 6억이 최대

 2. 생애최초 구입자 LTV 80% → 70% 축소

그동안 생애최초 주택 구입자는 LTV 80%까지 적용받아 비교적 많은 금액을 대출받을 수 있었습니다.
그러나 이번 정책으로 수도권에선 LTV가 70%로 하향되었습니다.

• 지방 비규제지역에서는 기존처럼 80% 유지
• 동시에 6개월 내 실거주 조건을 부과함으로써 갭투자 목적의 매수를 차단

 3. 다주택자에 대한 대출 사실상 봉쇄

이번 대책에서 다주택자는 수도권 내 추가 주택 구매 시 주담대가 전면 금지됩니다.

• 기존 주택을 처분하지 않고 새로운 주택을 구입하려는 경우 대출 불가
• 단, 기존 주택을 6개월 이내 처분하는 조건일 때는 일부 허용 (LTV 50~70%)

📌 목적: 다주택자가 보유 주택을 담보로 계속해서 주택을 추가 매입하는 ‘레버리지 확장’을 차단

 4. 전세대출·정책금융도 조인다

전세대출 역시 대폭 조정되었습니다.

• 보증비율 90% → 80% 축소 (청년·신혼부부 특례는 예외 가능성)
• 디딤돌 대출 한도: 최대 2.5억 → 2억 원
• 버팀목 대출: 신청 가능 소득 기준 축소 예정

즉, 정부가 그동안 공급하던 정책 금융 수단까지 모두 줄어드는 것입니다.

 5. 주담대 만기 40년 → 30년 제한

최근 무리한 40년 만기 대출이 늘어나자 정부는 이를 최대 30년으로 제한했습니다.

• 월 상환 부담은 증가하겠지만,
• 대출 총액을 줄이고 장기 리스크를 줄이겠다는 목적

또한, 생활안정자금 목적의 주담대도 최대 1억 원으로 제한하여 부동산 외 자산 활용 목적 대출도 통제합니다.

🗣 대통령실 & 국토부의 해명

정책이 발표되자 “대통령실이 정책을 주도했다”는 보도에 대해 대통령실은 즉각 부인했습니다.

“이번 금융 규제는 금융위원회가 주도했으며, 대통령실에서 특정 지시가 있었던 것이 아니다.”

또한 일부 언론에서 보도된 7월 초 종합대책 발표설에 대해서도 국토부는 “사실무근”이라며 강하게 해명했습니다.

부동산 정책 Q&A

Q. 이제 수도권에서 집 사기 너무 어려운 거 아닌가요?
A. 맞습니다. 대출 한도와 조건이 모두 까다로워졌기 때문에, 현금 비중이 크지 않다면 진입이 어렵습니다.

Q. 갭투자 목적 전세끼고 사는 건 이제 안 되는 건가요?
A. 실거주 요건과 전입 조건이 부과되기 때문에 사실상 갭투자는 불가능에 가까워졌습니다.

Q. 이미 다주택자인데, 대출로 집 하나 더 살 수 있나요?
A. 기존 주택을 6개월 내 처분하지 않으면 추가 대출은 불가능합니다.

 

이번 대책은 단기적으로는 수요 억제를 통해 집값 상승세를 꺾고, 장기적으로는 실수요 위주의 시장 형성을 유도하기 위한 조치로 풀이됩니다.

그러나, 실수요자마저 대출 규제에 발목 잡힐 가능성도 있다는 우려가 존재합니다.
특히 수도권 중저가 주택 실수요층의 진입 장벽이 높아졌다는 비판도 있습니다.